5 questions avant d’investir dans un bien locatif au ski

Investir dans un bien immobilier à la montagne, ça fait rêver : pouvoir barboter dans la neige et accéder aux pistes sans avoir besoin de mettre les ¾ de son budget vacances dans la location du logement. Mais quand il s’agit d’investir dans un bien locatif, les stations montagneuses représentent-elles un bon placement ? Est-il rentable de louer son bien au ski ? Voici les 5 questions à vous poser avant de dégainer le chéquier.

Bien locatif à la montagne : est-ce un bon placement ?

Investir dans un pied-à-terre à la montagne, c’est encore la meilleure façon de vivre à fond sa passion pour le ski. Ce peut être également une bonne option si vous lorgnez du côté d’un bien locatif dans lequel placer vos deniers. Mais, dans ce cas, quelques précautions s’imposent, et il faut se montrer attentif à plusieurs points :

• La qualité du bien
• L’état du marché
• L’emplacement du bien

Autant de variables qui vont déterminer la rentabilité d’un bien immobilier en montagne. Car, il faut y penser avant toute chose, louer son bien au ski n’est pas du tout la même chose que de louer un appartement en pleine ville : le remplissage ne pourra être que saisonnier, au gré des périodes hivernale (ski) et estivale (balades en montagne). Le reste du temps, soit plus de la moitié de l’année, le logement risque d’être vide d’occupants.

Néanmoins, et malgré la crise, le taux de remplissage des stations de ski reste excellent : pour la saison 2014-2015, il était compris entre 77 et 99% selon les massifs (comme on peut le lire dans cet article). En outre, les perspectives d’avenir sont en faveur des investisseurs : les terrains constructibles en neuf se raréfient et les loyers ont des chances d’augmenter dans les stations préservées des effets du réchauffement climatique, du fait d’une concentration à prévoir des amateurs de ski dans ces lieux privilégiés.

Peut-on envisager une bonne rentabilité ?

Le taux d’occupation relativement faible durant l’année est compensé par des loyers saisonniers élevés. Notamment pendant les vacances de Noël et de février, un bien locatif à la montagne peut s’avérer très rentable : comptez entre 600 et 750€ la semaine pour un appartement de 30m2 dans la station des Arc 2000, en Savoie.

Toutefois, la conjonction hauts loyers/fenêtre d’occupation réduite (entre 16 et 18 semaines dans l’année) limite nécessairement la rentabilité d’un tel investissement. De sorte que louer son bien au ski ne dépasse souvent pas les 3 ou 4% de rentabilité. Cette étude montre qu’à Tignes, en guise d’exemple, le revenu locatif net pour un appartement de 40m2 était compris, en 2013, entre 5 500 et 6 500€, pour un tarif avoisinant les 5 000€ au m2, soit une rentabilité située autour de 3%.

L’investissement dans un bien locatif au ski devient extrêmement intéressant, en termes de rentabilité, lorsqu’il s’agit d’un logement (maison, chalet ou appartement) de grand standing, ou situé dans l’une des stations les plus cotées. Le loyer peut alors s’avérer très élevée et offrir une rentabilité plus importante. Il est également envisageable d’investir dans un logement de grande taille destiné à une famille qui vit dans la station à l’année : c’est une certitude d’obtenir un revenu plus régulier qu’avec une location saisonnière.

Comment investir idéalement ?

Avant d’investir dans un bien immobilier, à la montagne comme ailleurs, il s’agit d’abord de bien se renseigner et de faire preuve de prudence. En termes d’emprunt bancaire, pour un bien locatif au ski, il est plus intéressant d’avoir un apport personnel important de manière à réduire au maximum la durée du crédit ainsi que le montant des mensualités (et, par conséquent, le taux d’intérêt), de manière à ce que l’investissement soit plus aisément rentable compte tenu de la faible fenêtre d’occupation.

En tout état de cause, il est recommandé de prendre conseil chez un spécialiste du crédit qui saura vous diriger, et vous présenter les différentes opportunités fiscales (comme le dispositif Censi-Bouvard, par exemple).

Louer son bien au ski : comment se protéger ?

Comme c’est le cas pour tout bien locatif, il est indispensable de se protéger avec les assurances ad hoc, d’autant plus si le logement se trouve loin de votre lieu d’habitation : vous pouvez vivre à Paris et avoir acheté dans les Alpes. De base, l’assurance MRH (multirisque habitation) est un préalable que vous vous devez de recommander à vos locataires, car elle les protège de tout dégât causé sur le mobilier (le bien locatif à la montage est très souvent un meublé), sur ses effets personnels, mais également contre les problématiques liées aux incendies, aux dégâts des eaux et du gel, aux tempêtes, etc.

Pour ce qui est du paiement des loyers, vous pouvez souscrire des assurances dédiées à la mise en location touristique d’un bien saisonnier. Consultez un blog immobilier pour en savoir plus sur les différentes options, qu’il s’agisse de location saisonnière ou à l’année.

Quelles sont les stations les plus rentables ?

Reste à savoir : où investir ? Comment s’assurer de louer son bien au ski plus facilement ? Voici les règles de base pour bien choisir son lieu d’investissement :

• Favorisez les stations reliées à un grand domaine skiable 
• Optez pour de la haute altitude (1 800m minimum) qui vous assure d’un meilleur enneigement, y compris pour l’avenir 
• Veillez à ce que les pistes soient toutes proches 
• Préférez des stations qui proposent des activités diversifiées, pour toute la famille, et pas seulement du ski

Certaines stations, comme c’est le cas pour Méribel et Courchevel, ont vu leurs prix grimper tellement haut qu’elles sont arrivées au bout : le coût de l’investissement y est devenu trop élevé par rapport aux tarifs de location.

Privilégiez ces stations des Alpes dans lesquelles les prix n’ont pas encore explosé :

• Avoriaz
• Les Arcs
• Flaine
• Les Ménuires
• La Plagne
• Tignes
• Val Thorens

C’est plus compliqué pour les Pyrénées : il faut s’assurer que les niveaux d’enneigement restent importants et de qualité. Les stations les plus fréquentées – Font-Romeu, Luchon-Superbagnère ou Saint-Lary Soulan – sont toujours très rentables.

Vous avez désormais les cartes en main pour investir dans un bien locatif à la montagne. Et, au final, pensez à ceci : quel que soit le logement que vous achetez pour le mettre en location, vous pourrez, en bout de course, le conserver rien que pour vous  !

Attention au calcul des frais de notaire !

Vous souhaitez certes vous pencher sur l’investissement locatif pour les stations de ski, mais ne négligez pas la valeur de ce logement. Grâce à cette dernière, vous pourrez alors obtenir le calcul des frais de notaire pour l’achat d’un bien immobilier et les coûts sont parfois considérables en fonction de la situation.

• Pour l’estimation, c’est assez simple, vous aurez besoin de quelques critères comme le type de bien.
• Vous pouvez acheter un logement neuf ou ancien, voire un terrain à bâtir pour envisager la construction d’un chalet.
• Inscrivez ensuite le montant de votre investissement et le simulateur s’occupe de calculer les coûts.
• Plus la valeur de votre investissement est élevée et plus vous devrez prévoir un montant conséquent pour les frais de notaire.

Si vous avez un budget fixe pour cet investissement locatif, pensez à intégrer les frais de notaire pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Ces dernières sont souvent problématiques à gérer pour les consommateurs puisque le montant est alors plus conséquent. Il faut souvent ajouter plusieurs milliers d’euros et si votre budget est relativement serré, vous ne serez pas en mesure de concrétiser votre projet. C’est pour cette raison que ces professionnels ont besoin de ce simulateur au même titre que les débutants.