L’investissement locatif dans une résidence de services attire de nombreux investisseurs grâce à ses avantages fiscaux, sa rentabilité et aussi ses marchés porteurs où la demande se révèle plus qu’intéressante. Voici pourquoi nous avons décidé de vous parler aujourd’hui des résidences étudiantes et plus particulièrement, de toutes les spécificités liées à un investissement locatif dans une résidence étudiante.

Qu’en est-il du marché des résidences étudiantes ?

Comme la plupart des marchés concernés par les résidences de services, le marché des résidences étudiantes est un marché particulièrement attractif car il bénéficie d’une caractéristique intéressante : la demande y est supérieure à l’offre. Dans un rapport daté de 2008, le député de Saône et Loire,  Jean-Paul Anciaux, détaille le retard considérable pris par la France dans les logements étudiants. Un retard constaté alors que davantage d’étudiants quittent le domicile familial pour réaliser des études supérieures. Selon une étude de l’IPSOS réalisée début 2011, ils sont effectivement 60 % pour 45 % il y a 3 ans.

Par ailleurs, suite à un autre état des lieux réalisé en avril 2011, l’ancienne  Ministre de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche, Valérie Pécresse, a annoncé, à l’occasion de la Conférence Nationale sur le Logement Étudiant, qu’il était bon de multiplier par deux l’offre d’ici 2020 et passer ainsi de 340 000 logements étudiants (y compris logements privés) à 680 000 afin de rattraper ce retard. 

Les caractéristiques de cette résidence de services

La caractéristique principale d’une résidence étudiante est d’être occupée par 70 % d’étudiants au minimum. Les locataires obtiennent la qualification « d’étudiants » à partir du moment où ils :

  • sont inscrits dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur, dans une école technique supérieure, dans une grande école ou dans une classe préparatoire
  • effectuent un stage, rémunéré ou non, dans le cadre d’études poursuivies dans l’un des établissements ou écoles mentionnés ci-dessus

Ce seuil est apprécié sur une période de référence de 3 mois, soit du 1er octobre au 31 décembre  de chaque année de la période d’engagement de location. Un non-respect de cette condition non contournable, ne serait-ce qu’au cours d’une seule période, entraîne immédiatement la remise en cause de l’avantage fiscal et vous oblige donc à louer les logements à des étudiants sur l’ensemble de la période de référence de trois mois.

A noter : si votre logement est vacant durant une autre période, ne vous inquiétez pas, cela n’aura aucune retombée sur l’appréciation du pourcentage d’occupation.

Étant une résidence de services, la deuxième caractéristique que doit remplir une résidence étudiante, c’est de mettre à disposition un logement fonctionnel et meublé, c’est-à-dire comprenant un certain nombre de commodités, de services et équipements nécessaires à la vie courante et en état d’usage comme par exemple : une cuisine équipée, une laverie, une salle de bain aménagée, un service Wi-Fi, etc.

La résidence se devra également de proposer aux futurs locataires au moins trois des services suivants :

  • le petit déjeuner
  • le nettoyage régulier des locaux
  • la fourniture de linge de maison
  • la réception de la clientèle

Comment valoriser au maximum un investissement locatif dans une résidence étudiante ?

L’emplacement

Pour attirer les étudiants et pour vous assurer d’une certaine rentabilité l’emplacement est un des critères à privilégier. Ne vous lancez pas sans réfléchir vers les campus ou les centres-villes, afin de répondre aux attentes des étudiants la localisation de votre bien se devra d’être optimale.

Ainsi, il est important qu’il se trouve non loin :

  • des transports en commun, sans oublier les gares pour faciliter le retour au domicile familial
  • des lieux d’études
  • des commerces et des services
  •  des infrastructures de loisirs

Le loyer

C’est un autre critère essentiel car il est évident qu’un loyer en accord avec les prix du marché, avec le pouvoir d’achat et compétitifs par rapport à la concurrence, sera un gage du bon remplissage de votre résidence étudiante.

Le gestionnaire

Comme dans le cadre de tout investissement dans une résidence de services, ce sera un gestionnaire professionnel qui sera en charge de l’exploitation de votre résidence grâce à la signature d’un bail commercial.

Ce bail commercial va vous apporter de nombreuses garanties notamment au niveau des loyers. Cependant, il dure en moyenne entre 9 et 11 ans, il est donc recommandé de vous diriger vers un professionnel bénéficiant d’une solidité financière et d’un savoir-faire reconnu.

Les dispositifs correspondant à un tel investissement

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP)

A partir du moment où le bien immobilier peut être qualifié comme une location meublée, ce statut est accessible à tous les particuliers.

Particulièrement intéressant, il est en mesure de vous apporter de nombreux avantages fiscaux :

  • Possibilité, dans certains cas, de récupérer la TVA sur le bien soit 19.6 % du prix d’achat
  • Abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus BIC s’ils sont inférieurs à 23 000 € HT par an
  • Possibilité d’amortir la valeur du bien comptablement grâce au principe de l’ARD (amortissement réputé différé)
  • Bail de location à l’avantage du propriétaire

Le dispositif Censi-Bouvard

Loi de réduction d’impôts, le Censi-Bouvard permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf, et notamment, dans une résidence de services.

Il y a quelques conditions à respecter pour bénéficier de cette réduction d’impôts :

  • le logement doit être destiné à la location meublée dans une résidence de services
  • la durée de location obligatoire est de 9 ans
  • les loyers perçus doivent entrer dans la catégorie des revenus BIC (bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers

La fiscalité de la loi Censi-Bouvard

  • Possibilité de récupérer l’intégralité de la TVA sur le prix d’achat six mois après la livraison, soit 19.6%
  • Réduction d’impôts de 11% du montant total de l’investissement dans la limite de 300 000 € investis
  • Déduction de 100% des intérêts d’emprunts dans la limite des revenus de même nature (BIC)
  • Déduction des frais réels : primes d’assurances, frais et charges locatives, taxe foncière, provisions sur charges de copropriété

Les atouts des résidences étudiantes

Même si les atouts des résidences étudiantes vous ont été présentés tout au long de ce guide, nous avons jugé bon de vous faire un récapitulatif de ces derniers :

  •  une gestion clé en main

Le bail commercial permet de déléguer la gestion à une société de gestion professionnelle qui sera donc en charge de l’exploitation de la résidence étudiante, c’est-à-dire du prélèvement des loyers ainsi que du remplissage locatif.

  •  une demande soutenue

Dans ce secteur la demande est importante mais également régulière, tous les ans de nouveaux étudiants français mais aussi étrangers sont à la recherche d’un logement pour continuer leurs études.

  •  des rendements intéressants

Un investissement dans une résidence étudiante vous fera bénéficier d’un rendement supérieur à l’immobilier résidentiel classique, généralement compris entre 4 et 4.10 %.

  • des avantages fiscaux attractifs

Les résidences étudiantes sont sous le régime de la location meublée non professionnelle, c’est-à-dire du statut LMNP, ainsi elles vous offrent des avantages fiscaux. En voici les trois principaux :

  • des recettes nettes d’impôts grâce au statut LMNP et à son mécanisme de l’ARD (amortissement réputé différé)
  • une réduction d’impôts de 11 % grâce au Censi-Bouvard
  • 19.6 % d’économies avec la récupération de la TVA

Conclusion

Comme vous avez pu le constater au cours de cet article, l’investissement locatif dans une résidence étudiante est en mesure de vous apporter le rendement, la sécurité ainsi que la possibilité de vous décharger des problèmes de gestion. Cependant même si ce marché est attractif par son offre limitée et sa demande en constante augmentation, il est important de respecter certains « critères », comme le choix du gestionnaire, afin d’optimiser votre investissement.