Le terme condominium a été popularisé au Canada vers 1968, lorsque le premier acte de la copropriété a été proclamé au pays. À l’heure actuelle, chaque province du Canada a un statut spécifique sur la copropriété et la plupart des provinces ont connues plusieurs modifications à leur législation.

Comme beaucoup de choses cependant, avoir une meilleure compréhension des politiques de la vie en condominium rendra une décision facile à prendre pour les acheteurs. Les développements de copropriété viennent dans de nombreux designs et configurations, mais ils fonctionnent tous de la même façon. Les acheteurs doivent connaître tous les particularités nécessaires afin de ne pas avoir de mauvaises surprises après l’achat.

Condominium 101

Chaque développement de condominiums est créé par l’enregistrement d’une déclaration et des plans au bureau des titres fonciers dans le territoire municipal en vigueur et en conformité avec la loi sur les condominiums de 1998 (du moins, pour la province du Québec, la où l’industrie du condo est le plus actif au Canada). La déclaration est similaire aux statuts constitutifs d’une société de l’entreprise et définit la manière dont une unité est décrite, l’intérêt commun en pourcentage de chaque unité à l’ensemble, l’obligation de pourcentage de chaque unité pour le paiement des dépenses communes et les droits et les responsabilités de base que le syndicat de copropriété a pour les propriétaires d’unités et vice versa.

Après l’enregistrement de la déclaration de copropriété, un ou plusieurs règlements de copropriété sont alors également enregistrés au bureau des titres fonciers pour affiner les devoirs et les responsabilités de la société et les propriétaires: les élections des administrateurs, la tenue de réunions, etc.

La loi, la déclaration, les règlements administratifs et les règles sont le cadre de fonctionnement d’un syndicat de copropriété. Il y a une structure hiérarchique ou de priorité: la loi est primordiale, alors la déclaration, puis les statuts et enfin les règles. Chaque document plus bas dans la liste ne doit pas contrevenir en entrer en conflit avec d’autres documents.

Chaque société de condominium a deux composantes: l’unité, dont les limites sont décrites dans la déclaration et est possédée par un propriétaire, et les éléments communs qui constituent le solde de l’ensemble de condominiums à l’exclusion des unités. Chaque propriétaire possède un intérêt commun en pourcentage des éléments communs, en plus de sa propre unité. Les portes extérieures et les murs, les fenêtres, les fondations, le toit et les systèmes électriques sont des exemples des éléments communs qui se partagent les propriétaires dans un développement de condominiums. Les balcons et les chantiers sont appelés à l’usage exclusif des éléments communs et, tandis qu’une partie de la société de condominium et sous réserve des obligations de réparation, le remplacement de la société de condominium, sont à l’usage exclusif de l’unité qui accède directement à cet espace. Le droit à l’usage exclusif apporte également l’obligation de maintenir et ne pas altérer les éléments communs exclusifs d’utilisation. Les places de stationnement sont des unités soit individuels et définis dans la déclaration ou des éléments communs exclusifs d’utilisation.

Le condominium en tant que communauté

Les gens achètent des condominiums pour beaucoup de raisons différentes comme pour le mode de vie unique, la commodité, la nécessité, la réduction des effectifs, mais quelle que soit la raison, l’achat d’un logement en copropriété est similaire à l’achat de tous autres biens immobiliers. Cependant, la différence est que le propriétaire de la copropriété vie plus près de ses voisins et la vie en copropriété dispose de certains droits générés légaux et communautaires et des obligations qui y sont associés.

Ces différences sont généralement biens acceptés par les propriétaire. Cependant, certaines personnes qui ne se sont pas renseigné correctement avant l’achat, comme mentionné plus haut dans l’article, se retrouve avec des mauvaises surprises et se retrouvent très déçues de leur achat.

La Loi établit le cadre général de la vie en copropriété:

  • L’exigence d’un conseil d’administration de gérer la société et de ses actifs.
  • L’obligation pour les propriétaires d’élire (et, le cas échéant, de retirer) un administrateur.
  • L’obligation pour les propriétaires de nommer (et, le cas échéant, à supprimer) le vérificateur de la société.
  • L’obligation pour les propriétaires d’approuver les règlements par une majorité de propriétaires et de modifier ou de voter des règles.
  • L’obligation pour les propriétaires à payer les dépenses courantes et un processus pour le syndicat de copropriété pour recouvrer les arriérés de dépenses communes.
  • Une exigence pour la société à entretenir et réparer les éléments communs et d’assurer les parties privatives et communes.
  • L’obligation des propriétaires de ne rien faire pour nuire ou mettre en danger les autres occupants, les unités et les parties communes.
  • De la loi découle également de l’obligation du conseil d’administration de la copropriété d’établir des budgets, faire des contrats, effectuer des réparations sur les éléments communs, de proposer des règlements, des règles de passage et de traiter avec les petites et grandes disputes au sein de la communauté de condominium. Beaucoup de ces obligations du conseil d’administration seront déléguées par le conseil d’administration de la copropriété à un gestionnaire de propriété, mais le gestionnaire de l’immeuble en copropriété est confiée à la société de condominium et la responsabilité ultime de gérer la société repose encore avec le Conseil des copropriétaires d’administration.

Philosophiquement, il pourrait y avoir un débat, même si ce sont les propriétaires d’unités de condominiums qui offrent une vision pour le conseil de copropriété et donc la communauté de condominium ou si c’est le conseil de copropriété qui offre une vision pour les propriétaires de logements et donc de la communauté. Inutile de dire, il est important que le conseil de copropriété et la majorité des propriétaires restent d’accord sur la façon dont la communauté de condominium fonctionne collectivement.

C’est probablement le concept le plus difficile pour un propriétaire d’unité à traiter: une fois que le conseil d’administration est élu, les propriétaires d’unités ont généralement plus d’implication directe dans la façon dont la société est gérée jusqu’à la prochaine élection des administrateurs. Certes, les plaintes peuvent être faites par les propriétaires lors des assemblées annuelles ou spéciales et dans les cas les plus extrêmes, un ou plusieurs administrateurs peuvent être enlevés et remplacés mais à court de radiation, la commission de la copropriété a l’obligation et la responsabilité de gérer la copropriété de façon responsable et avec exigence limitée à la consultation avec les propriétaires.

Être membre du conseil d’administration, cependant, est une continuité fatigante et difficile et le maintien de bon matériel de directeur dans une communauté de condominium est un défi. Une façon d’atteindre cette continuité est d’établir divers comités d’aménagement paysager, d’activités sociales, de communication, de financement participatif et utiliser ces comités comme un incubateur pour les futurs administrateurs de copropriétés.

Les conflits de copropriété

La nature humaine étant ce qu’elle est, il y aura des frictions de temps à autre dans n’importe quelle communauté de condos. Le traitement de cette friction est souvent un défi pour tout conseil de copropriété. Parfois, les conflits évoluent en dehors de la communauté comme un différend contractuel entre la société de condominium et un entrepreneur / fournisseur. Plus probablement, cependant, les conflits sont générés à partir même de la communauté comme un ou plusieurs propriétaires d’unités en conflit avec un autre propriétaire (s), ou le conseil. Résoudre les conflits internes est important afin de maintenir l’harmonie dans la communauté. Parfois, aucune résolution ne peut être trouvé, mais plus souvent qu’autrement, il existe des solutions disponibles. Selon le type de litige, la solution varie de conciliation / médiation / arbitrage, à l’application d’un tribunal et chacun a sa place dans le continuum de la résolution des différends.