Vente à réméré : principe, avantages et inconvénients pour les propriétaires en difficulté

Qu’est-ce que la vente à réméré ?

La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat exclusive, est une pratique ancrée dans le droit français qui offre une option temporaire aux propriétaires en difficulté.

Le principe est simple : le propriétaire vend sa propriété à un investisseur tout en se réservant le droit de la racheter dans un délai convenu, généralement de 6 mois à 5 ans. Cette solution peut être une bouée de sauvetage pour ceux qui veulent éviter la saisie immobilière ou régler des dettes urgentes, tout en gardant la possibilité de récupérer leur bien à court terme.

À qui s’adresse la vente à réméré ?

La vente à réméré peut être une option viable pour plusieurs profils de propriétaires en difficulté :

• Propriétaires en difficulté financière temporaire : Ceux qui font face à des problèmes de liquidité à court terme, peut-être à cause d’une perte d’emploi ou d’une dépense médicale imprévue, mais qui ont l’intention et la capacité de racheter leur bien une fois leur situation financière améliorée
• Personnes menacées de saisie : Les propriétaires en défaut de paiement de prêt et à risque de saisie immobilière peuvent utiliser la vente à réméré pour éviter la perte forcée de leur bien

Coté investisseurs immobiliers, ce type de dispositif permet d’acquérir des biens à des prix intéressants, tout en faisant des bénéfices meme si le vendeur parvient à racheter son bien au terme du délai de rachat.

Cadre légal de la vente à réméré

La vente à réméré a une longue histoire dans le droit français, datant de l’ancien Code civil.
La loi exige que le contrat de vente à réméré stipule clairement deux éléments cruciaux :

• le prix de rachat, qui peut être fixé à l’avance ou indexé sur un indice
• et la période de rachat, qui détermine le délai dont dispose le vendeur pour racheter sa propriété

Les articles 1659 à 1673 définissent strictement cette pratique, afin de garantir une protection optimale pour les deux parties impliquées :

• Article 1659 : Cet article définit la vente à réméré comme « une convention par laquelle le vendeur se réserve le droit d’anéantir la vente, en restituant le prix et les frais ». Il établit clairement la nature temporaire et réversible de cette transaction

• Articles 1660 à 1662 : Ces articles soulignent l’importance du contrat écrit et notarié. Ils stipulent que le contrat doit préciser le prix de vente, les conditions de rachat, et la période de rachat. Le prix de rachat peut être fixé à l’avance ou indexé sur un indice, offrant ainsi de la flexibilité aux parties impliquées
• Article 1663 : Cet article protège le vendeur en stipulant que l’acheteur ne peut pas exiger de supplément au prix de rachat, à moins que des améliorations significatives n’aient été faites à la propriété
• Article 1664 : Il stipule que le vendeur a le droit de rester en possession du bien, mais qu’il est responsable de tous les frais et risques associés à la propriété
• Article 1665 : Cet article aborde le cas où le vendeur ne respecte pas les termes du contrat, tels que le paiement du loyer ou l’entretien de la propriété. Dans ce cas, l’acheteur peut demander la résolution de la vente et conserver le prix de vente
• Articles 1666 à 1669 : Ces articles détaillent les règles concernant la période de rachat. Par exemple, l’article 1666 stipule que si le vendeur ne rachète pas la propriété dans le délai imparti, l’acheteur devient propriétaire à part entière
• Articles 1670 à 1673 : Ces articles couvrent des scénarios spécifiques, tels que la mort du vendeur ou de l’acheteur pendant la période de rachat, et établissent les droits des héritiers dans de telles situations

Avantages de la vente à réméré pour un vendeur en difficulté

La vente à réméré offre plusieurs avantages qui peuvent soulager les propriétaires en difficulté financière :

• Soulagement financier immédiat : Le principal avantage est la possibilité de liquider rapidement un actif immobilier pour obtenir des fonds nécessaires. Cela peut aider à régler des dettes urgentes, à éviter des saisies ou à financer des projets immédiats
• Conservation de la propriété : Le vendeur peut continuer à occuper le logement en tant que locataire, ce qui est idéal pour ceux qui sont attachés à leur résidence mais qui font face à des difficultés financières passagères
• Pas d’impact sur les crédits en cours : Contrairement à une saisie ou une faillite, la vente à réméré n’apparaît pas dans les dossiers de crédit. Ainsi, le vendeur peut préserver sa cote de crédit et éviter les conséquences négatives à long terme sur sa solvabilité

Inconvénients et risques de la vente à réméré

Malgré ses avantages, la vente à réméré n’est pas sans risques. Il est essentiel d’en comprendre les pièges potentiels avant de considérer cette option :

• Coût élevé du rachat : Le prix à payer pour racheter la propriété peut être significativement plus élevé que le montant initialement reçu. Des frais et intérêts sont généralement ajoutés, ce qui peut représenter un fardeau financier considérable pour le vendeur
• Risque de perte définitive du bien : Si le vendeur ne parvient pas à racheter la propriété dans le délai imparti, il la perd définitivement. Cette perte peut être dévastatrice, tant sur le plan émotionnel que financier, surtout si la propriété a une valeur sentimentale ou si le vendeur n’a pas d’autre endroit où habiter
• Dépendance vis-à-vis de l’investisseur : La transaction dépend largement des termes négociés avec l’investisseur. Dans une position de vulnérabilité, le vendeur peut se retrouver à accepter des conditions moins favorables, avec des prix de rachat ou des délais moins avantageux

Exemple concret de vente à réméré et coûts de l’opération

Prenons l’exemples de la famille Martin, un couple de retraités, possédant une maison de campagne dans la région de Bordeaux. La maison qui est évaluée à 300 000 euros est un bien précieux pour la famille, mais ils font face à des difficultés financières imprévues. Monsieur Martin a récemment subi une opération médicale coûteuse, et le couple a épuisé ses économies pour couvrir les frais médicaux. De plus, leur revenu mensuel a diminué depuis leur retraite, et ils luttent pour joindre les deux bouts.

Face à ces difficultés, ils envisagent la vente à réméré comme une solution possible. Ils entrent en contact avec un investisseur intéressé, Monsieur Dubois. Après des négociations, ils conviennent des termes suivants pour la vente à réméré de leur maison :

• Prix de vente : M. et Mme Martin conviennent de vendre leur maison à M. Dubois pour un prix de 270 000 euros. Ce prix est légèrement inférieur à la valeur d’évaluation, reflétant la nécessité d’une vente rapide et la nature temporaire de la transaction
• Prix de rachat : Le contrat stipule que M. et Mme Martin ont le droit de racheter leur maison dans un délai de 3 ans. Le prix de rachat est fixé à 300 000 euros, ce qui représente la valeur actuelle estimée de la propriété. Ce prix est indexé sur l’indice des prix immobiliers, ce qui signifie qu’il peut augmenter ou diminuer légèrement en fonction de l’évolution du marché immobilier
• Occupation de la propriété : M. et Mme Martin peuvent continuer à occuper leur maison en tant que locataires pendant la période de 3 ans. Ils paient un loyer mensuel de 750 euros à M. Dubois, ce qui est inférieur au loyer du marché dans la région. Ce montant couvre les frais d’entretien et les taxes associés à la propriété
• Entretien et améliorations : Selon les termes du contrat, M. et Mme Martin sont responsables de l’entretien régulier de la propriété. Cependant, toute amélioration significative, telle qu’une rénovation majeure ou l’ajout d’une nouvelle pièce, doit être approuvée par M. Dubois. Les coûts de ces améliorations seraient déduits du prix de rachat final
• Résolution de la vente : Si M. et Mme Martin ne respectent pas les termes du contrat, tels que le paiement du loyer ou l’entretien adéquat de la propriété, M. Dubois a le droit de résoudre la vente. Dans ce cas, il conserverait le prix de vente initial de 270 000 euros, et la propriété lui appartiendrait à part entière
• Rachat de la propriété : Si, à la fin de la période de 3 ans, M. et Mme Martin sont en mesure de racheter leur maison, ils paieraient à M. Dubois le prix de rachat final, qui pourrait être ajusté en fonction de l’indice des prix immobiliers et de toute amélioration significative. Par exemple, si l’indice a augmenté de 5% et qu’ils ont effectué des rénovations coûtant 10 000 euros, le prix de rachat serait de 310 500 euros (300 000 x 1,05) + 10 000

Concrètement, la famille Martin :

• a perçu 270 000 euros au début du contrat
• elle a payé 750 euros de loyer pendant 3 ans soit 750x12x3 = 27 000 euros de loyer
• et elle peut racheter la maison 310 500 euros à la fin du contrat

Le coût total de l’opération pour la famille Martin est de 310 500 + 27 000 – 270 000 = 67 500 euros ce qui peut sembler élevé.

Ce montant est toutefois inférieur au coût d’un prêt à 8% sur 3 ans (300 000 x 8% x 3 = 72 000 euros), prêt qu’aucune banque n’acceptera de contracter avec une famille de retraités dont un membre est malade.