• Le prêt hypothécaire in fine est un produit financier séduisant de plus en plus d'acquéreurs
    • Il s'adresse principalement aux investisseurs immobiliers et personnes disposant d'une épargne confortable
    • Ce type de prêt consiste à rembourser le capital en une seule fois à la fin du prêt, contrairement au prêt immobilier classique où l'emprunteur rembourse chaque mois une partie du capital et des intérêts
    • L'intérêt principal pour les emprunteurs est l'optimisation fiscale grâce à la déduction des intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers pour les investisseurs, mais ce type de prêt présente également quelques risques liés notamment au placement choisi pour accumuler le capital nécessaire au remboursement

Le prêt hypothécaire in fine est un produit financier qui séduit de plus en plus d’acquéreurs car contrairement au prêt immobilier classique où l’emprunteur rembourse chaque mois une partie du capital emprunté plus les intérêts, ce type de prêt propose une mécanique financière différente. Voyons ensemble comment il fonctionne, ses avantages et aussi les risques qu’il présente.

À qui s’adresse le prêt hypothécaire in fine immobilier ?

Le prêt hypothécaire in fine est particulièrement adapté aux investisseurs immobiliers et aux personnes disposant d’une capacité d’épargne confortable, ce qui inclut notamment :

  • les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité
  • et les personnes disposant de revenus irréguliers mais conséquents, capables d’épargner pour rembourser le capital en une seule fois à l’échéance

Ces profils tireront le meilleur parti du prêt hypothécaire in fine, grâce à leur capacité à gérer un investissement sur le long terme tout en optimisant leur situation fiscale.

Comment fonctionne un prêt hypothécaire in fine immobilier et à qui s’adresse-t-il ?

En quoi consiste un prêt hypothécaire in fine ?

Un prêt hypothécaire in fine repose sur un principe simple : pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur paie uniquement les intérêts dus, le capital restant dû étant remboursé en une seule fois à la fin du prêt.

Cette spécificité implique la mise en place d’un ou plusieurs placements financiers parallèles, tels que une assurance-vie, destinés à accumuler les fonds nécessaires au remboursement du capital.

Les étapes clés du prêt in fine comprennent :

  • La souscription à un prêt hypothécaire in fine auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit
  • La mise en place d’un ou plusieurs produits d’épargne, souvent sous conseil de l’établissement financier
  • Le paiement mensuel des intérêts du prêt sans remboursement du capital
  • L’accumulation des fonds sur le(s) produit(s) d’épargne parallèle(s)
  • Le remboursement intégral du capital à la fin de la durée du prêt grâce aux fonds épargnés

Quel intérêt pour les emprunteurs à émettre un prêt hypothécaire in fine ?

L’intérêt principal du prêt hypothécaire in fine réside dans sa capacité à offrir une gestion fiscale avantageuse, notamment pour les investisseurs immobiliers. Les intérêts d’emprunt étant déductibles des revenus fonciers, cela permet de réduire le montant de l’impôt sur les revenus locatifs. De plus, ce type de prêt offre une meilleure visibilité sur les flux financiers, l’emprunteur sachant précisément le montant des intérêts à payer chaque mois.

Les avantages de ce type de prêt sont multiples :

  • Optimisation fiscale : Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers pour les investisseurs, ce qui peut conduire à une réduction significative de l’impôt sur le revenu
  • Gestion de trésorerie : Les échéances mensuelles étant réduites au paiement des intérêts, cela libère des fonds qui peuvent être investis ailleurs
  • Simplicité de gestion : Le remboursement du capital en une seule fois élimine la complexité des remboursements progressifs

Cependant, le prêt in fine n’est pas exempt de risques :

  • Risque lié au placement : Si le produit d’épargne choisi pour accumuler le capital ne performe pas comme prévu, l’emprunteur peut se retrouver dans l’incapacité de rembourser le prêt à l’échéance
  • Nécessité d’une garantie : Les banques exigent généralement une garantie hypothécaire sur le bien financé, ce qui peut représenter un risque supplémentaire pour l’emprunteur

Exemple concret de prêt hypothécaire in fine et comparaison avec un prêt classique

Pour illustrer les spécificités du prêt hypothécaire in fine par rapport à un prêt amortissable classique, prenons l’exemple chiffré suivant, en supposant qu’un investisseur souhaite emprunter 200 000 euros pour financer un investissement immobilier, avec un taux d’intérêt de 3% pour une durée de 15 ans.

Prêt amortissable classique

Dans un prêt classique, l’emprunteur rembourse chaque mois une partie du capital plus les intérêts sur le capital restant dû.

Calcul mensuel :

  • Capital emprunté : 200 000 euros
  • Taux d’intérêt : 3%
  • Durée : 15 ans (180 mois)

La mensualité (capital + intérêts) pour ce prêt serait d’environ 1 381,16 euros. Ce montant inclut le remboursement progressif du capital emprunté ainsi que les intérêts sur le montant restant dû. Au terme des 15 ans, l’emprunteur aura remboursé la totalité du capital plus les intérêts, pour un coût total des intérêts d’environ 48 608,80 euros.

Prêt hypothécaire in fine

Avec un prêt in fine, l’emprunteur paie uniquement les intérêts sur le montant total emprunté chaque mois, et rembourse le capital en une seule fois à la fin du prêt. Parallèlement, il épargne mensuellement dans un placement destiné à accumuler le capital nécessaire au remboursement.

Calcul des intérêts mensuels :

  • Capital emprunté : 200 000 euros
  • Taux d’intérêt : 3%

Les intérêts mensuels s’élèveraient à 500 euros (200 000 euros * 3% / 12 mois). L’emprunteur devrait donc épargner chaque mois une somme permettant d’atteindre 200 000 euros à la fin des 15 ans, en plus du paiement des intérêts.

Pour simplifier, supposons que l’investisseur place cet argent dans un produit d’épargne avec un rendement annuel de 3%. Pour atteindre 200 000 euros en 15 ans, il devrait épargner environ 965 euros par mois.

Comparaison des coûts

  • Prêt classique : Mensualité de 1 381,16 euros, coût total des intérêts de 48 608,80 euros
  • Prêt in fine : Intérêts mensuels de 500 euros + épargne de 965 euros = 1 465 euros par mois, mais avec un coût total des intérêts de 90 000 euros sur 15 ans (500 euros * 12 mois * 15 ans). Cependant, l’intérêt du prêt in fine peut être déductible si l’investissement est locatif, ce qui peut réduire le coût fiscal de l’opération

FAQ

Qu'est-ce qu'un prêt in fine ?

Un prêt in fine est une forme de crédit où l'emprunteur rembourse seulement les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital, quant à lui, est remboursé intégralement à la fin du contrat. Ce type de prêt est souvent utilisé dans le cadre d'un investissement immobilier ou pour financer des projets à long terme.

Contrairement aux autres formes de prêts, les mensualités sont plus faibles mais le montant final à rembourser est plus élevé en raison des intérêts accumulés sur la totalité du capital emprunté.

Comment fonctionne un prêt in fine ?

Un prêt in fine est un type de crédit où l'emprunteur rembourse uniquement les intérêts pendant la durée du prêt, puis le capital en totalité à la fin. Contrairement à un prêt classique, il n'y a pas d'amortissement mensuel du capital.

Ce type de prêt permet ainsi de bénéficier d'un avantage fiscal sur les intérêts et de différer le paiement du capital jusqu'à la fin du contrat. Cependant, cela implique des mensualités plus élevées et une gestion rigoureuse de ses finances pour pouvoir rembourser le capital en une seule fois à l'échéance finale.

Quels sont les avantages d'un prêt in fine ?

Un prêt in fine présente plusieurs avantages. Tout d'abord, il permet de ne rembourser que les intérêts pendant la durée du prêt, ce qui peut être avantageux pour les emprunteurs ayant des revenus fluctuants.

De plus, à la fin du prêt, l'emprunteur n'a pas à s'inquiéter de trouver une somme importante pour rembourser le capital car celui-ci est remboursé en une seule fois. Enfin, grâce au décalage dans le temps du remboursement du capital, l'emprunteur peut bénéficier d'une plus grande capacité d'emprunt et ainsi réaliser des investissements à plus long terme.

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Amaury Challet
Après avoir occupé le poste de rédacteur en chef adjoint dans un grand media étudiant, Amaury a cofondé le site Conseils Immo. Il coordonne aujourd'hui le travail des différents rédacteurs du site et rédige également des publications dans lesquelles il apporte son point de vue et son expertise dans le domaine de l'immobilier.