• La loi Pinel sera progressivement remplacée par un "super Pinel" à partir de 2023.
  • Les réductions d'impôt seront abaissées et de nouvelles conditions seront ajoutées, telles que des critères de qualité pour les logements neufs.
  • L'investissement en "super Pinel" doit être soigneusement réfléchi pour éviter une vacance locative élevée.

Après le 31 décembre 2024, le dispositif Pinel disparaitra totalement. En tous cas pour ce qui est de sa forme actuelle. Dès 2023, il sera progressivement remplacé par un « super Pinel » aux conditions similaires, mais davantage centré sur la qualité des logements neufs. Entre surfaces minimales, luminosité et accès à un extérieur, quelles seront les nouvelles règles du Super Pinel ? Faisons le point.

Pinel, super Pinel, Pinel + : quelles différences ?

Investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant de réductions d’impôts ? C’est la promesse du dispositif Pinel depuis 2014. Au fil des ans, le dispositif de défiscalisation a évolué pour se tourner désormais exclusivement vers les logements neufs. Initialement prévu pour prendre fin le 31 décembre 2022, le Pinel a finalement été prorogé jusqu’au 31 décembre 2024, avec toutefois quelques modifications progressives.

Que va changer la loi Pinel plus  ?

A partir du 1er janvier 2023, les réductions d’impôt seront abaissées de 12% à 10,5% pour un engagement de location de 6 ans, de 18% à 15% pour 9 ans et de 21% à 17,5% pour 12 ans. L’année suivante, un nouveau coup de rabot sera appliqué, les avantages fiscaux seront alors de 9%, 12% et 14% pour des locations d’une durée de 6,9 et 12 ans (source).

Pour répondre aux nouveaux enjeux environnementaux, proposer des logements plus qualitatifs et permettre à tous de se loger dans de bonnes conditions, le Gouvernement a souhaité la fin loi Pinel tout en proposant un nouveau dispositif plus adapté. Initialement qualifié de super Pinel, cette nouvelle loi de défiscalisation se nommera en fait Pinel +.

Confort, surface, performance : les nouvelles règles du Pinel +

Pendant deux ans, à partir de 2023, l’actuel dispositif Pinel et le nouveau Pinel + devront cohabiter. Pour bénéficier du nouveau dispositif, il faudra remplir les mêmes critères que l’ancien Pinel. De nouvelles conditions Pinel plus vont toutefois s’ajouter :

  • Eligibilité programmes neufs : Seuls les logements neufs ou en VEFA seront concernés par le Pinel +, dans les zones A bis, A et B1,
  • Le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans,
  • Locataires et loyers devront respecter les plafonds de ressources et de loyers fixés en fonction de la zone géographique,
  • Les logements neufs acquis en 2023 devront respecter les critères de la norme RE2020, auxquels s’ajoutera un DPE de classe A pour les logements acquis dès 2024,
  • Pour être éligibles au Pinel +, les logements devront en outre répondre aux normes de confort, respecter la surface minimum imposée, disposer d’un extérieur (jardin, terrasse, balcon) et jouir d’une double exposition

Le calcul d’un projet en Pinel plus se base sur la situation matrimoniale de l’investisseur, la composition du foyer, les revenus mensuels et la capacité d’épargne. Cette première étape permet de savoir si le projet d’achat est réaliste. Bien que très encadré, le nouveau super Pinel ne doit, en effet, pas être choisi à la légère. Afin d’éviter un taux de vacance locative trop important, il est primordial d’investir dans une zone où la demande immobilière est forte.

FAQ

Quels sont les changements de la loi Pinel pour l'année 2024 ?

Pour l'année 2024, la loi Pinel connaitra plusieurs changements importants. Parmi eux, on notera une réduction progressive des avantages fiscaux pour les investisseurs. De plus, les zones éligibles au dispositif seront revues et modifiées afin de mieux cibler les besoins en logement.

Enfin, le plafond de loyer et de ressources des locataires sera également ajusté pour s'adapter aux réalités du marché immobilier.

Comment fonctionne le calcul de la plus-value immobilière en loi Pinel ?

Le calcul de la plus-value immobilière en loi Pinel se fait en prenant en compte la différence entre le prix d'achat du bien immobilier et sa valeur actuelle au moment de la revente. Pour bénéficier des avantages fiscaux, le bien doit être détenu pendant une certaine période déterminée par la loi Pinel.

Si la plus-value est réalisée dans ce délai, elle sera soumise à un abattement fiscal progressif pouvant aller jusqu'à 85%. Il est important de se renseigner auprès d'un expert comptable ou d'un notaire pour connaître précisément les modalités de calcul de la plus-value immobilière en loi Pinel.

Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier de la loi Pinel ?

Pour bénéficier de la loi Pinel, il faut tout d'abord investir dans un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement. De plus, ce bien doit être situé dans une zone éligible au dispositif Pinel.

Il est également nécessaire de louer le logement nu à titre de résidence principale pour une durée minimale de 6 ans. Enfin, les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond fixé par la loi en fonction de la composition du foyer fiscal.