Le futur local commercial ou professionnel est un élément essentiel de votre future activité. Vous devez l’intégrer dans votre budget prévisionnel, voici quelques données pour vous aider dans son estimation.

Le loyer initial

Lors de la signature d’un bail pour un futur local commercial ou professionnel, le loyer initial est fixé librement par les parties au contrat selon la loi de l’offre et de la demande. Il n’est pas directement règlementé par la loi, ni défini sur la base de loyer de référence ou de celui du précédent locataire. Il est toutefois établi en fonction de la valeur locative du local désormais régie par la loi n°2010-1658 du 29/12/2010 (article 34) modifiée par la loi de finances rectificative pour 2012 n°2012-958 du 16/08/2012 (article 37) qui est entrée en vigueur en 2013.

Le loyer tiendra également compte de:

  • la répartition des charges : si le locataire doit payer l’intégralité des charges (taxe foncière, charges de copropriété du locataire et de propriétaire, charge d’entretien/rénovation du bâtiment) le loyer sera moins élevé;
  • d’un éventuel pas de porte (droit au bail) qui réduira le loyer s’il est considéré comme un supplément de loyer dans le but de préserver le propriétaire d’un écart entre la valeur locative et la hausse du loyer. Attention s’il s’agit d’une indemnité correspondant à des avantages non liés au loyer, il ne sera pas intégré dans l’évaluation du loyer.

À noter que le loyer et le pas de porte sont assujettis à la TVA à 20%.

La valeur locative de votre futur local commercial

Servant de base pour le calcul des impôts/taxes et loyers, la valeur locative n’est plus calculée sur la base cadastrale du local type établie en 1970. Elle dépend aujourd’hui de la valeur réelle du bien sur le marché locatif. Pour l’établir, les éléments pris en compte sont les suivants :

  • les caractéristiques des locaux (surface, emplacement, agencement, standing …)
  • leur destination (nature des locaux – boutiques, atelier, entrepôt, grande surface…, nombre de commerces, type de bail – tout commerce, mono-activité…)
  • leur commercialité (les grandes enseignes à proximité, les moyens de transport, le type de localisation…)
  • les obligations des parties en termes de répartition des charges et des taxes/impôts,
  • les prix du secteur.

Pour servir de base à ce calcul, une grille tarifaire définit par commune et par secteur un prix au m² en s’appuyant sur une nomenclature comprenant des sous-groupes et 39 catégories. Chaque local appartient à une seule catégorie selon l’activité principale qui peut y être exercée. Ce prix au m² permet ensuite de calculer la valeur locative des locaux professionnels et commerciaux (VLP/C) selon la formule :
VLP/C = tarif au m² de la grille x surface pondérée x coefficient de localisation.
La surface pondérée du local se calcule en pondérant la superficie totale mesurée de chacune des parties du local en fonction de leur affectation/utilisation (arrière-boutique, cave, entrepôt, boutique, sanitaires, rez-de-chaussée, étage, mezzanine…).

Le coefficient de localisation tient compte de l’emplacement du local : emplacements n°1 (croisement de 2 rues commerçantes en centre-ville) sur des rues à fort passage piétonnier, 1Bis ou 2, isolés, en périphérie…

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Revalorisation du loyer d’un local professionnel

Le loyer initial est fixé dans le bail, il peut faire l’objet de réévaluation aux termes d’une indexation généralement annuelle et dûment indiquée dans le bail. Elle est basée sur l’ « indice des loyers commerciaux » ou sur l’ «indice trimestriel des activités tertiaires».

Par contre la revalorisation du loyer ne peut avoir lieu que tous les 3 ans en respectant les règles de plafonnement limitant son augmentation en fonction de l’indice de référence sauf en cas de changement tangible des éléments ayant permis le calcul du loyer initial comme par exemple hausse importante des prix du secteur ou inversement…

Dans le cas d’une reconduction de bail après une période supérieure à 12 ans, les conditions de plafonnement ne s’appliquent plus, le loyer est calculé comme décrit pour le loyer initial.

Le dépôt de garantie

L’usage prévoit le versement d’un dépôt de garantie lors de la signature d’un bail commercial. Fixé librement par les parties, il n’est pas régi par le code civil. Il est versé au bailleur qui l’encaissera et devra le restituer à la fin du contrat après déduction éventuelle de sommes dues. Il correspond usuellement à deux termes de loyers selon le principe suivant :

  • Loyer payable par trimestre
  1. d’avance, le dépôt de garantie équivaut à un trimestre de loyer,
  2. à terme échu, deux trimestres,
  • Loyer payable mensuellement
  1. d’avance, le dépôt de garantie équivaut à un mois de loyer,
  2. à échéance, deux mois.

Il doit être remboursé après état des lieux. Il peut être amputé des frais de remise en état.

Le local et son loyer, des facteurs clés de la pérennité d’une entreprise

Le calcul du loyer initial, l’estimation d’une valeur locative, l’importance des clauses concernant l’indexation ou la revalorisation sont tous des éléments essentiels à la pérennité de l’activité. Il est généralement très complexe de les déterminer sans connaissance précise du marché. C’est pourquoi il est conseillé lors de la recherche d’un local professionnel de faire appel à un professionnel qui aidera le futur locataire à définir son besoin et ses capacités. L’agence spécialisée en immobilier d’entreprise présentera le dossier au bailleur qu’après vérification de l’identité, la solvabilité, le Kbis et la pérennité potentielle de l’activité/l’entreprise du futur locataire.

N’oubliez pas que votre futur local commercial ou professionnel est un élément essentiel pour votre future activité, alors prenez votre temps et analysez bien toutes ses caractéristiques.

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