- Le loyer initial d'un local commercial est fixé librement par les parties au contrat selon la loi de l'offre et de la demande. Il dépend de la valeur locative du local, des charges et éventuellement du pas de porte.
- La valeur locative est calculée en fonction des caractéristiques du local (surface, emplacement, standing...), de sa destination et de son environnement. Une grille tarifaire permet de déterminer le prix au m².
- Le loyer peut être réévalué périodiquement en fonction d'indices spécifiques mais seulement tous les 3 ans. Un dépôt de garantie est également versé lors de la signature du bail, correspondant à deux termes de loyers généralement.
Le futur local commercial ou professionnel est un élément essentiel de votre future activité. Vous devez l’intégrer dans votre budget prévisionnel, voici quelques données pour vous aider dans son estimation.
Le loyer initial
Lors de la signature d’un bail pour un futur local commercial ou professionnel, le loyer initial est fixé librement par les parties au contrat selon la loi de l’offre et de la demande. Il n’est pas directement règlementé par la loi, ni défini sur la base de loyer de référence ou de celui du précédent locataire. Il est toutefois établi en fonction de la valeur locative du local désormais régie par la loi n°2010-1658 du 29/12/2010 (article 34) modifiée par la loi de finances rectificative pour 2012 n°2012-958 du 16/08/2012 (article 37) qui est entrée en vigueur en 2013.
Le loyer tiendra également compte de:
- la répartition des charges : si le locataire doit payer l’intégralité des charges (taxe foncière, charges de copropriété du locataire et de propriétaire, charge d’entretien/rénovation du bâtiment) le loyer sera moins élevé
- d’un éventuel pas de porte (droit au bail) qui réduira le loyer s’il est considéré comme un supplément de loyer dans le but de préserver le propriétaire d’un écart entre la valeur locative et la hausse du loyer. Attention s’il s’agit d’une indemnité correspondant à des avantages non liés au loyer, il ne sera pas intégré dans l’évaluation du loyer
À noter que le loyer et le pas de porte sont assujettis à la TVA à 20%.
La valeur locative de votre futur local commercial
Servant de base pour le calcul des impôts/taxes et loyers, la valeur locative n’est plus calculée sur la base cadastrale du local type établie en 1970. Elle dépend aujourd’hui de la valeur réelle du bien sur le marché locatif. Pour l’établir, les éléments pris en compte sont les suivants :
- les caractéristiques des locaux (surface, emplacement, agencement, standing …)
- leur destination (nature des locaux – boutiques, atelier, entrepôt, grande surface…, nombre de commerces, type de bail – tout commerce, mono-activité…)
- leur commercialité (les grandes enseignes à proximité, les moyens de transport, le type de localisation…)
- les obligations des parties en termes de répartition des charges et des taxes/impôts,
- les prix du secteur
Pour servir de base à ce calcul, une grille tarifaire définit par commune et par secteur un prix au m² en s’appuyant sur une nomenclature comprenant des sous-groupes et 39 catégories. Chaque local appartient à une seule catégorie selon l’activité principale qui peut y être exercée. Ce prix au m² permet ensuite de calculer la valeur locative des locaux professionnels et commerciaux (VLP/C) selon la formule :
VLP/C = tarif au m² de la grille x surface pondérée x coefficient de localisation.
La surface pondérée du local se calcule en pondérant la superficie totale mesurée de chacune des parties du local en fonction de leur affectation/utilisation (arrière-boutique, cave, entrepôt, boutique, sanitaires, rez-de-chaussée, étage, mezzanine…).
Le coefficient de localisation tient compte de l’emplacement du local : emplacements n°1 (croisement de 2 rues commerçantes en centre-ville) sur des rues à fort passage piétonnier, 1Bis ou 2, isolés, en périphérie…
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Revalorisation du loyer d’un local professionnel
Le loyer initial est fixé dans le bail, il peut faire l’objet de réévaluation aux termes d’une indexation généralement annuelle et dûment indiquée dans le bail. Elle est basée sur l’ « indice des loyers commerciaux » ou sur l’ «indice trimestriel des activités tertiaires».
Par contre la revalorisation du loyer ne peut avoir lieu que tous les 3 ans en respectant les règles de plafonnement limitant son augmentation en fonction de l’indice de référence sauf en cas de changement tangible des éléments ayant permis le calcul du loyer initial comme par exemple hausse importante des prix du secteur ou inversement…
Dans le cas d’une reconduction de bail après une période supérieure à 12 ans, les conditions de plafonnement ne s’appliquent plus, le loyer est calculé comme décrit pour le loyer initial.
Le dépôt de garantie
L’usage prévoit le versement d’un dépôt de garantie lors de la signature d’un bail commercial. Fixé librement par les parties, il n’est pas régi par le code civil. Il est versé au bailleur qui l’encaissera et devra le restituer à la fin du contrat après déduction éventuelle de sommes dues. Il correspond usuellement à deux termes de loyers selon le principe suivant :
- Loyer payable par trimestre
- d’avance, le dépôt de garantie équivaut à un trimestre de loyer,
- à terme échu, deux trimestres,
- Loyer payable mensuellement
- d’avance, le dépôt de garantie équivaut à un mois de loyer,
- à échéance, deux mois
Il doit être remboursé après état des lieux. Il peut être amputé des frais de remise en état.
Le local et son loyer, des facteurs clés de la pérennité d’une entreprise
Le calcul du loyer initial, l’estimation d’une valeur locative, l’importance des clauses concernant l’indexation ou la revalorisation sont tous des éléments essentiels à la pérennité de l’activité. Il est généralement très complexe de les déterminer sans connaissance précise du marché. C’est pourquoi il est conseillé lors de la recherche d’un local professionnel de faire appel à un professionnel qui aidera le futur locataire à définir son besoin et ses capacités. L’agence spécialisée en immobilier d’entreprise présentera le dossier au bailleur qu’après vérification de l’identité, la solvabilité, le Kbis et la pérennité potentielle de l’activité/l’entreprise du futur locataire.
N’oubliez pas que votre futur local commercial ou professionnel est un élément essentiel pour votre future activité, alors prenez votre temps et analysez bien toutes ses caractéristiques.
Comment faire estimer vos locaux commerciaux par un expert immobilier ?
Estimer ses locaux commerciaux n’a rien de simple et il est parfois difficile de réaliser une bonne estimation sans connaître l’offre du marché, c’est pourquoi faire appel à un agent spécialiste de l’estimation de locaux commerciaux à Nantes peut se révéler être une bonne idée.
L’expert immobilier se chargera d’être à vos côtés du début à la fin et vous rendra un rapport d’expertise détaillée à la suite d’une visite de vos locaux, cela vous servira à évaluer avec précision le prix de vente de vos locaux, ce qui vous permettra d’effectuer une vente rapide et à bon prix.
L’immobilier d’entreprise subit des évolutions constantes en raison des tendances nouvelles concernant ce marché, désormais le montant des locaux commerciaux prennent en compte la modularité de l’espace ainsi que le bien-être des employés.
L’empreinte écologique de votre bâtiment ainsi que la proximité des transports autour de votre bâtiment peuvent aussi être des facteurs qui vont influer sur le prix de vos locaux.
Un expert immobilier spécialisé dans les locaux professionnels peut être amener à intervenir sur plusieurs types de locaux commerciaux tels que :
- Les locaux commerciaux
- Les bureaux
- Les locaux de stockage (entrepôts et hangars)
- Les centres commerciaux
- Les hôtels
FAQ
Quelle est l'estimation du loyer commercial à Paris ?
Le loyer commercial à Paris dépend grandement de l'emplacement et de la taille du local. En moyenne, le prix d'un loyer commercial à Paris peut varier entre 600€ et 2000€ par mètre carré par an. Les quartiers les plus prisés tels que le Marais ou Saint-Germain des Près affichent des prix plus élevés que dans d'autres arrondissements moins centraux.
Il est donc recommandé de bien étudier le marché immobilier parisien avant de fixer un loyer pour son local commercial.
Comment réaliser une estimation gratuite en ligne du loyer d'un local commercial ?
Pour réaliser une estimation gratuite en ligne du loyer d'un local commercial, il suffit de se rendre sur des plateformes spécialisées comme Seloger.com ou Bienici.
com. Ensuite, il est nécessaire de renseigner les caractéristiques du local telles que sa surface, son emplacement et ses équipements. Une fois ces informations fournies, le site vous donnera une fourchette de prix estimative du loyer pour ce type de bien dans la zone géographique sélectionnée. Il convient cependant de prendre en compte d'autres facteurs tels que l'état du marché immobilier local et la concurrence pour obtenir une estimation plus précise.
Comment calculer le rapport loyer d'un local commercial ?
Pour calculer le rapport loyer d'un local commercial, il faut diviser le montant annuel du loyer par la surface totale du local. Cela permet d'obtenir un chiffre qui représente le coût du loyer par mètre carré.
Plus ce ratio est élevé, plus le loyer est cher au mètre carré. Il est important de prendre en compte les caractéristiques et l'emplacement du local pour déterminer si le loyer demandé est justifié.
