Le bail commercial, aussi appelé bail 3-6-9, est un contrat qui encadre les relations entre le propriétaire d’un local et le locataire. Il s’agit d’un engagement sur le long terme, indispensable au fonctionnement d’un fonds de commerce. Faisons le point sur les règles essentielles qui doivent figurer sur le bail commercial.

Qu’est-ce qu’un bail 3-6-9 ?

Le bail 3-6-9 est aussi couramment appelé bail commercial. Il s’agit du contrat le plus fréquent en France pour la location de locaux commerciaux. Ce type de bail tient son nom 3-6-9 des périodes triennales qui le décomposent et à l’issue desquelles le locataire peut rompre son bail.

Le bail commercial est conclu pour une durée réglementaire de 9 ans et offre au locataire l’avantage du droit de renouvellement au bail. Dans certaines circonstances, si le propriétaire s’oppose au renouvellement du bail 3-6-9, il devra proposer une indemnité d’éviction à son locataire.

Le bail commercial offre un nombre considérable d’avantages au locataire : celui-ci est alors quasiment propriétaire de son local commercial et, par ailleurs, protégé des hausses par des loyers plafonnés.

Toutes les entreprises peuvent-elles signer un bail commercial ?

Pour avoir le droit de signer un bail commercial, une entreprise doit exploiter un fond de commerce ou un fonds artisanal. Ainsi, les commerçants, les artisans et les industriels, y compris sous le régime de la microentreprise ou de l’autoentreprise peuvent souscrire un bail 3-6-9.

Location de bureaux : tout savoir sur le bail 3-6-9

Dans le cadastre, le local doit être identifié comme commercial ou professionnel. De fait, le locataire ne peut exercer dans ce local commercial que l’activité ou les activités qu’autorise le bail commercial. Si le locataire souhaite modifier l’activité autorisée, il est nécessaire de réaliser une procédure de « déspécialisation », ou de souscrire à un bail commercial « tous commerces ».

Quelle est la durée d’un bail commercial 3-6-9 ?

La durée réglementaire d’un bail commercial est de 9 ans. Ce n’est qu’à l’issue de cette période – sauf exceptions listées dans la loi – que le propriétaire peut résilier le bail.

Le locataire quant à lui, peut résilier son bail indifféremment à l’issue des périodes triennales qui le composent, soit 3, 6 et 9 ans.

Comment est fixé le montant du loyer ?

Le bail commercial offre une grande liberté au bailleur comme au locataire. Ainsi, le montant du loyer comme la périodicité des versements sont négociés librement entre les deux parties.

Selon les modalités qui seront définies dans le contrat de bail, le montant du loyer du local commercial fait l’objet d’une révision annuelle ou à l’issue de chaque période triennale.

Quelle est la répartition des charges ?

Depuis 2014, il est obligatoire d’indiquer dans le contrat de bail la répartition précise des charges entre le locataire et son bailleur.

En règle générale, le locataire prend en charge l’eau, le gaz et l’électricité. Il arrive qu’il s’occupe également des charges de copropriété, de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Le propriétaire du local commercial pour sa part, prend obligatoirement en charge les travaux touchant au bâti ainsi que ceux de vétusté ou de mise aux normes.